首页 > 智库 > 独家榜单 >

A股上市房企短期偿债压力榜

2018-09-09 12:05:51来源:中国房地产网

四成上市房企存短期偿债压力,*ST天业、中弘股份等小型房企易债务“踩雷”。

■中房智库研究员 付珊珊
随着2018年上市房企中报发布,房企债务问题再次得到佐证。以资金为生命线的房企愈发陷入“两难”的困境。
2018年上半年,房企融资环境继续恶化,国家对房地产通过信托贷款、银行贷款、委托贷款等多种渠道加强限制。此外,5月17日国家发改委和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制,严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,对房企境外发债也做出严格要求。
一边是房企融资渠道不断紧缩,资金入口越来越小,另一方面,即将到来的偿债高峰期也在不断向房企资金层面施压。
根据wind和恒大研究院的数据显示,截至2018年上半年末,房企主要有息负债余额19.18万亿元,规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,余额分别为9.64万亿元、2.77万亿元、2.37万亿元、2.21万亿元、1.23万亿元、0.64万亿元和0.33万亿元。
此外,从上述机构统计的房企有息负债未来每年到期规模来看,2018下半年至2021年是房企有息负债集中到期高峰,规模分别为2.94万亿元、6.06万亿元、5.86万亿元和3.39万亿元,2022年以后房企有息负债到期规模骤然减少,2022年及以后的几年有息负债到期规模合计也不超过1万亿元。
不止一家研究机构表示出对未来几年房企偿债压力的担忧。海通证券近期发布的研究报告也指出,今年及未来的两到三年,存续房地产债迎来到期、回售双高峰时期。
然而,对房企来说,未来2~3年的偿债高峰还不是当务之急,如何缓解短期偿债压力才是房企目前面临并亟待解决的问题。中房智库研究员根据A股上市房企2018年半年报披露的数据,计算出报告期内房企短期负债(短期借款+一年内到期的非流动负债)和货币资金的比值,若该比值小于1,则说明房企当期内的货币资金足以偿付短期内的负债,短期偿债压力较小;反之,若该比值大于1,则说明房企货币资金不足以覆盖其短期内的债务,短期偿债压力较大。
根据上述计算方法,中房智库研究员梳理得出2018年上半年A股上市房企短期偿债压力TOP100榜单。其中,有近四成房企上半年短债资金比大于1,短期偿债压力较大。尤其是部分中小房企,例如*ST天业、中弘股份、粤泰股份、天房发展等企业,短期负债已经远远超过其当期的货币资金,债务违约风险加剧;大中型房企虽然相对弹性更大,但也不乏诸如泰禾集团、阳光城、绿地控股等企业,存在偿债隐忧。
行业债务风险增加
四成房企短债资金比超1
2018年上半年,虽然房地产行业承受一系列高压政策,但是房企仍然交出了靓丽的成绩单。根据东方证券研究报告统计的125家A股上市房企2018年中报业绩显示,上半年125家上市房企实现营业收入7673.9亿元,同比增长25.3%,扣非后归母净利润总计812.6亿元,同比增长35.7%。整体销售毛利率、净利率分别为31.4%和12.9%,较去年同期分别提高2.6和1.2个百分点,较去年年底分别提高1.4和0.6个百分点。
但同时,房企负债率也快速上行。根据中房智库研究员的统计,A股上市房企中,有35家房企上半年资产负债率高于80%,如鲁商置业资产负债率高达94.35%,中南建设资产负债率高达89.86%,云南城投资产负债率达89.18%,绿地控股、中交地产、新城控股、阳光城、泰禾集团、中粮地产等资产负债率均超过85%。
一边房企资产负债率在一路走高,而另一边,在前些年宽松的融资环境及持续走高的房价刺激下,房地产行业依靠大量融资而快速扩张规模形成的高额负债正迎来集中兑付期。加之,受地产调控影响房地产行业销售回款不畅、融资环境收紧,整个地产行业债务风险随之而来。据公开资料统计,上半年已有龙湖地产、富力地产、合生创展等多家房企发债被中止。
在此背景下,房企偿债能力的强弱直接决定其是否有债务违约风险,而房企现有资金能否支撑其短期负债又决定了其短期偿债能力的强弱。
根据中房智库研究员梳理的A股上市房企短期偿债压力榜显示,有39家房企上半年短期负债和货币资金比值超过1,占比近四成,尤其是*ST天业和中弘股份,两家房企的短债资金比高达两位数,债务违约风险极大;有61家房企上半年短债资金比低于1,说明这些房企短期内“不缺钱”,但其中仍有38家房企短债资金比超过0.5,若企业短期负债继续增加则可能使其短债资金比逼近1的红线,加剧短债偿还压力。
小房企陷还债困境 *ST天业、中弘股份债务“踩雷”
海通证券研究指出,房地产行业未来如果出现风险,其释放顺序可能是:流动性差的小型房企→风格激进的中型房企→管理不善的大中型房企。由此可以看出,相比大中房企,小型房企更容易爆发债务问题,而中房智库此次发布的偿债压力榜单也印证了这一点。
从榜单上100家A股上市房企的分布情况来看,中小房企数量较多,且小房企偿债压力呈两极分化,分别占据榜单首尾的位置。小房企普遍资金弹性度较弱,占据榜首的三家企业*ST天业、中弘股份、粤泰股份以及占据榜尾的两家企业华丽家族和绿景控股期内货币资金均在10亿元以下,榜首企业和榜尾企业唯一的差别在于,前者短期负债高企,而后者短期负债较少。
其中,*ST天业以货币资金1.95亿元、短期负债29.86亿元和短债资金比15.33位居上半年A股上市房企偿债压力榜第一位。作为前身是百货公司的*ST天业通过收购重组业务转型为房地产开发,但此后*ST天业又经历多次主业变更,至2017年,*ST天业的主营业务中,矿业已经成为公司的第一大收入来源,房地产业务位居第二位。
2018年4月26日,针对*ST天业2017年报,瑞华会计师事务所出具了一份《非标审计意见专项说明》,表示无法证实公司共计52.36亿元资金的去向。不久后,公司低价出售三六零(601360.SH)股份的事情也浮出水面。不断曝光的利空消息,使*ST天业出现了26个连续跌停,一月之内股价下跌80%。
除此之外,据公开报道称,*ST天业还存在高达68.8亿元的暗保(未对外公开、未经股东会议批准等以抽屉协议方式形成的担保俗称“暗保”)。这其中,既涉及个人借款,又存在诸多机构贷款。而据了解,其母公司天业集团截至2018年6月底,也存在约100亿元借款需要偿还。
8月21日,*ST天业再次收到上交所问询函。
目前,从公司最新回复上交所的情况来看,公司的债务问题已有所缓解,但这还不足以让*ST天业放松警惕,因为如果*ST天业2018年年报再被出具“非标”意见,则公司将会面临暂停上市风险。此外,由于公司隐瞒对外担保已经构成虚假陈述,公司还将面临投资者的索赔。
与*ST天业一样陷入债务危局的还有中弘股份。从榜单数据来看,中弘股份上半年短期负债共计107.87亿元,而期内公司持有的货币资金仅有9.38亿元,短债资金比高达11.5,其货币资金仅能偿付短期负债的零头,债务违约风险极大。
截至7月上旬,中弘股份公告显示,公司及下属子公司累计逾期债务本息合计金额43.19亿元,全部为各类借款。7月12日,中弘股份发出资产出售公告,称为盘活存量资产,减少公司负债81.92亿元,降低财务费用,增加公司流动资金,公司作价14亿元出售海南如意岛100%的股权,接盘者是佳兆业间接控股的海南罗胜特。
然而,抛售资产并不能解决中弘股份目前的困境,高管出走、股东撤离、股价沦为“仙股”,中弘股份恐难咸鱼翻身。
千亿房企亦存债务隐忧
根据海通证券的研究表明,龙头房企的债务违约风险系数较低,这是因为:一是龙头房企在土地和项目储备、控盘、品牌溢价等方面具有优势,盈利抗冲击能力强;二是龙头企业融资能力相对较强,大型房企往往拥有充分的抵押物,银行给出的授信额度比较高,另外寻求海外发债和进行资产证券化的主体也主要是龙头企业;三是地产调控政策下将出现行业洗牌,不少小型房企可能会退场,大中型房企通过兼并整合将使得行业集中度不断提高,利好大型龙头企业。
小房企易陷债务困境,千亿规模级别的房企也仍然存在偿债压力。
据中房智库的统计,短债资金比大于1的房企中,有一家千亿房企短期偿债压力一直存在,这家房企就是绿地控股。数据显示,绿地控股上半年货币资金达768.44亿元,但其期内短期负债也高达855.64亿元,短债资金比为1.11。
根据绿地控股2018年上半年财务报告显示,绿地控股负债合计8042亿元,资产总计9037亿元,上半年公司资产负债率高达88.98%,位列A股上市房企资产负债率第四位。在绿地控股的负债中,长期负债仅占比21.3%,可以看出,绿地控股短期负债高企,负债结构有待优化。
虽然绿地控股存在一定的偿债隐忧,但龙头房企的债务违约风险系数较低。这其中的原因海通证券在其研究报告中给出了答案。海通证券的研究显示,龙头房企在土地和项目储备、控盘、品牌溢价等方面具有优势,因此盈利抗冲击能力强;龙头企业融资能力相对较强,大型房企往往拥有充分的抵押物,银行给出的授信额度比较高,另外寻求海外发债和进行资产证券化的主体也主要是龙头企业;另外,地产调控政策下将出现行业洗牌,不少小型房企可能会退场,大中型房企通过兼并整合将使得行业集中度不断提高,这对大型龙头房企来讲无疑是利好消息。

关键词:A股 上市房企 债务 *ST天业 中弘股份

文章很值,赞赏激励一下

赞 赏

0 次打赏