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第一太平戴维斯蒋岚雷:中小房企接入资本市场只能“救急”,不能“救命”

中国房地产网

2020-11-20 15:16

内地规模三十强房企已悉数登陆资本市场。

内地规模三十强房企已悉数登陆资本市场。

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中房报记者 付珊珊 上海报道


今年留给还未上市的中小房企时间已经不多了。


11月18日,祥生控股正式上市,至此,内地规模三十强房企已悉数登陆资本市场。


然而据中国房地产报记者粗略统计,除了在去年就通过聆讯今年上半年正式挂牌的汇景控股,今年下半年以来,内地赴港成功上市的房企仅有四家。


相比2018年和2019年上市房企数量,今年新上市房企数量明显减少,背后原因为何?目前房企上市环境如何?第一太平戴维斯高级董事、华东区估价部负责人蒋岚雷在接受中国房地产报记者采访时给出了观点。


中国房地产报:今年成功上市房企数量明显比过去两年少,为什么?


蒋岚雷:2020年以来,向港交所递交招股书的约30家房企,但整体而言上市成功者不多。这个首先与行业大环境有关,企业经营受到疫情冲击。其次这批寻求上市的房企自身规模偏小、负债过高,导致上市进程缓慢。此外,香港上市门槛虽然不高,但比较重视企业的财务指标,房企的招股书频频失效,或与其关键财务数据不理想、数据披露有瑕疵有关。


然而,这些“失效”或者“失利”并不等于这些企业根本性的失败。从大环境看,内地房地产市场目前正面临着优化调整,加之疫情影响下地产市场竞争更加激烈,都影响了企业短期表现。随着疫情得到控制、经济恢复回弹,相信部分问题会迎刃而解。而这些企业需要进行规范化操作、提升经营竞争力和活力。我们也看到,多家房企均在招股说明书失效后,迅速再度提交更新后的招股说明书,上市意愿十分明显,因此未来仍有希望。


需要指出的是,对中小房企普遍而言,接入资本市场只能“救急”,却不能“救命”。上市只是为企业打开融资窗口,业绩才是企业最大考验。不然即便顺利通过港交所问询、聆讯,仍可能会面对认购不足、开盘遇冷、股价破发等更多重重考验。因此对于房企而言,上市不是万事大吉了,相反还有更长的路需要走。


另一方面,内地中小房企进入国际融资市场,迎接开放式的挑战,是个自查、自省、自我提升的大好契机。从房企未来整体发展方向和市场的长远健康发展的角度看,今年中小房企在港上市的体验并非坏事,这或许会促成房地产市场加速步入更成熟的阶段,同时更多房企将面临优胜劣汰、进入新一轮整合。


中国房地产报:今年是否房企上市的好时机?


蒋岚雷:从大环境看,全球经济低迷、中美摩擦不断、新冠疫情影响是诸多不利因素,说的玄一点,庚子年确实是个难关。但大家都难,不仅是那些需要赴港上市的中小房企。


其实今年在港股主板成功上市的房企还是不少的,物管企业尤为火热。对于那些资本雄厚的企业而言,将物业服务分拆上市,既能为企业融资,又能把手头的资产盘活,是“性价比”较高的选择。物业公司从房地产开发项目的附属产物到如今众多物管企业递表上市,这也反应出地产企业转型的一个缩影。这也给市场做了示范,促使市场有实力的房企思考和转变。


中国房地产报:今年新上市房企多数面临香港公开发售认购较少,但国际公开发售一般都获超额认购,为什么?


蒋岚雷:以港龙中国为例,港龙中国计划全球发售4亿股股份,其中香港发售4000万股,国际发售3.6亿股。公告显示,港龙中国合共接获2479份香港公开发售的有效申请,认购1111.3万股股份,相当于香港发售股份的28%;而国际发售部分获1.3倍轻微超额认购。


首先,认购不足或与港龙中国规模过小有关 —— 港龙主要业务在江浙沪地区,2018年开始进军上海。其主要收益来自四个城市的9个开发项目的物业开发及销售。公开信息显示,港龙负债高企且缺少经营现金。


其次,还是受大环境影响。虽然7月15日港龙中国地产上市,每股报价3.92港元,跌破3.93港元的发行价。但在7月16日,三大股指全线暴跌的背景下,港龙未受大的影响。当日上证指数跌至3200点附近,两市超200股跌停。而港股恒指尾盘跌幅扩大,截至收盘跌2%,失守25000点大关。但港龙中国虽开盘及尾盘出现震荡,但截至收盘仍报收3.92港元,涨跌幅0%。我前面说过,内房企想要通过港交所上市审批,其实并不难,难的是面对上市首日股价破发、估值低、股价大跳水等,如何赢得投资者信心。况且港股投资者向来都对内地中小房企很谨慎。在这个背景下,港龙中国作为疫情后首家在港上市的内地房企,能守住这个价位、已属不易。四个月后,11月16日,港龙中国公告公司将获纳入MSCI中国全股票小型股指数成份股,于2020年11月30日收市后生效。这也反映了资本市场对公司表现及价值的认可。


至于国际超额认购的问题,个人认为从机制角度上来讲是技术性现象。这里涉及一个小知识,就是港股新股的配售机制。香港新股一般会分为国际配售和公开发售两部分。通常来说,90%的股票会在国际配售配发。保荐人和包销商都是投行或券商。他们会把股票配发给比较有实力的基金、机构或高净值个人,剩下的10%才是公开发售,给所有投资者(主要是个人)去认购。如果公开发售很火热,就会从国际配售回拨份额给公开发售。根据申购的热度,公开发售与国际配售的部分存在一个互相回拨的机制:如果公开发售部分认购不足,则未被认购的部分将回拨到国际配售。因此与其说是不同市场的反应,不如说是技术操作而出现的结果。

编辑:申志远

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标签:中小房企,蒋岚雷
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