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对话2020 | 世联行崔登科:广州房地产将进入高敏市场时代

2020-01-17 10:51

不将房地产作为短期刺激经济的手段,广州房地产随后将进入高敏市场时代。

不将房地产作为短期刺激经济的手段,广州房地产随后将进入高敏市场时代。

2019年,全国各地出台各种房地产相关调控政策约570次,创历史纪录;整体货币市场宽裕,房地产融资却遭遇前所未有的限制,高周转运作模式难以持续;百强房企增长失速,中小房企挣扎求存;土地成交规模回到十年低位,流拍率则进入高位……然而,在2019年的“阵痛”之后,随着20年代的开启,行业的整体优化已经开始。

这是一个以颠覆与理性,竞争与重塑自身为关键词的时代,身在千亿房企中,如何看待已经过去的2019年,如何应对2020年即将到来的挑战?针对这些问题,世联行资深评论专家崔登科先生接受了中房君的专访。

采写/中国房地产报广州 吕涂

砥砺前行,稳中求进

中国房地产报广州:如果用一个词来评价2019年会是什么?为什么?

崔登科:形容2019,就是砥砺前行,困难比较多。其实2019年真的是非常困难,国外的新兴指数已经比2008年还低了,比金融危机数还低了。所以说我们2019年是砥砺前行的。

中国房地产报广州:过去一年什么事件令您印象深刻,为什么?

崔登科:那"730"事件应该是印象最深刻的。

要理解“730”政策,就要先搞清楚它背后的意义。

这个政策主要告诉我们一件事就是,以后房价不会再涨得特别快了,也就是说以后房价没有像之前三年一个周期那样,就一个周期都可以涨70%多,放在以后是不可能的事了。

所以说固定资产投资或者是房地产投资这一块的收益回报率以后没有那么高。

可以说,不将房地产作为短期刺激经济的手段,广州房地产随后将进入高敏市场时代。

市场放量,政策放宽

中国房地产报广州:对2020年有什么新的期待?

崔登科:新的一年我们当然希望能放量,这市场可以卖的更多一些。

中国房地产报广州:对于房地产市场有什么判断,希望市场可以宽松些吗?

崔登科:这10年或者是15年时间,其实我们不论是中央政府还是地方政府,对整个房地产或者是对我们城市化进程这一块做了非常多的事。虽然中央政策现在没变,但现在地方政策,金融货币政策和购房者信心都有正向的一些变化,比如说广州的地方政策,就放宽了一些,货币政策也刚刚降了准。

楼市的本质,其实就是资源配置

中国房地产报广州:对于购房者有何建议?

崔登科:楼市的本质,其实就是资源配置。其实大家不一定是买的房,租也可以,我有住的地方,有使用价值。它的资源配置是有教育的,有交通的,有商业的配套,有城市发展的配套,这些配套才是房子的很大的一部分价值。

我就举个极端例子,中国的房子和非洲的房子都是房子,为什么中国的房子贵?因为它资源配置的多,说白了,就是地方政府和中央政府在你这块地里面建的东西多,每个人都方便。这些都是钱,靠什么回收?都是靠房子的价格来回收的,都是靠商品房价格来回收,这才能体现出来商品房的价格。以后5G配下来之后,商品房价格必然会涨,因为每平方米能享受的资源配置会更高,所以它一定会涨。

所以说投资或者是刚需,刚需它还没有占用这部分资源,最起码要上学的话,有个学位的房就是刚需。要是没有学位房,没有学位的话,孩子就上不了学,除非去上私立或者是那种贵族学校,但是私立现在广州也要考试,也不一定能搞的定。所以说现在包括全国来讲,买房其实买的是资源配置,但是这个话就说就比较长了。

以前我们房子涨价为什么涨得那么快?最主要的原因就是我们资源配置地特别快。看看广州10年前的质量性能和现在地质量性能肯定不一样了。因为深圳的前海10年前、10年后肯定也是不一样地。这10年或者是15年时间,不论是中央政府还是地方政府,对整个房地产或者是对我们城市化进程这一块做了非常多的事。所以说不是不投钱,肯定也会投,但是想再造一个珠江新城,再造一个前海,也是非常难的。一个是没有那么多钱,另外一个是也没有这么大规模的需求了,做出来之后放着没有什么用也是空着。

刚需买房正适合,但投资需谨慎

中国房地产报广州:2020年如果要买房?应该怎样去做选择?

崔登科:要是刚需的话,今年上半年就已经可以考虑了。现在基本价格已经是一个底部了。为什么说价格是一个底部?因为我们之前说过房地产市场有四个变量,其实有三个都在变化。

第一个就是说现在只有中央政策没变,地方政策、金融货币政策和购房者信心都有一些正向的变化,比如说广州的地方政策,就放宽了一些。银行货币政策刚刚降了准,0.5,大概是放了8000多个亿,又开始放流动性,多多少少会流动到房地产里面一点。然后就是购房者的信心,现在随着地方政策的转变,其实购房者的信心那一块其实也有变化,就向好了变。

所以说如果今年上半年买房的话,刚需应该是没有问题的。但是如果要是去投资,我就建议长期的,因为我们中央政策还是没有什么太大的变化,也就是说要指望着房地产投资回报率能去到像之前的25%,那是不可能的,那是很难的。也不是不可能,除非中央政策转向,但是我觉得这个事太难了,所以我说投资还是要谨慎一点。

要继续持有还是放出去?

中国房地产报广州:如果已经投资入手的,在2020年是长期持有还是放出去比较好?

崔登科:长期持有还是放出去都可以。但是放出去的话,要看市场放不放量。市场放量了之后,价格才能上行,市场如果还是跟去年一样不放量的话,价格又涨不了。但是长期来看的话,政府是不会允许房地产价格大幅下滑的,现在已经回来很多了,并且断崖式下行的概率比较小,所以说放与不放都可以。要继续持有还是放出去,主要看自己手里的资金。

如果要放的话,要去到明年四季度。如果市场好的话,就明年一二季度,或者是二三季度开始放量,那么第四个季度价格会回调一些。

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