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对话2020| 孙不熟:2019稳,2020广州楼市将现小阳春

2020-01-21 10:39

2019年,全国各地出台各种房地产相关调控政策约570次,创历史纪录;整体货币市场宽裕,房地产融资却遭遇前所未有的限制,高周转运作模式难以持续;百强房企增长失速,中小房企挣扎求存;土地成交规模回到十年低位,流拍率则进入高位……然而,在2019年的“阵痛”之后,随着20年代的开启,行业的整体优化已经开始。

这是一个以颠覆与理性,竞争与重塑自身为关键词的时代,作为行业专家,如何看待已经过去的2019年,如何应对2020年即将到来的挑战?华南城市研究会资深研究员孙不熟先生接受中房君的专访,一谈感想与期待。

稳中回暖,出现“小阳春”

中国房地产报广州:对于房地产市场有什么判断,对市场可以有什么期待?

孙不熟:首先,我认为可能会有一波小阳春,但价格不会像过去那样,动辄就翻倍大涨。造成这个现象最根本的原因是货币政策出现了根本性的变化:首先是我们现在的信贷宽松之后,会定向“放水”,但它对房地产的信贷仍是严防死守的,房地产企业海外融资等各种融资都被严防死守。对于个人投资者,老百姓买房也不能像过去那样去贷款了。以前可以用信用贷、抵押贷作为首付,但现在首付贷是严禁的、是不被允许的。

更重要的是,虽然我们的利率在不断降低,但是M2的货币的印钞速度也在降低,从高峰期时20%的增长到现在只有7%了。M2的增速大幅度降低导致房价上涨,这是根本性动力发生了变化,即货币从过去的高速增长到现在变成了低速增长。由于经济发展与GDP的增长,未来的房价还是会涨,特别是大城市,但是房价上涨的幅度肯定不如以前。

在调控方面,大湾区像是一个排头兵,在它进行政策性优化之后,其他地区可能也会相应地进行一些优化,但绝对不会彻底的放开。

对于大湾区的政策,很难说它会不会再进一步调整。如果不调整但市场的反馈仍然不错,便没有必要继续调整。如果调整之后发现市场的反馈还是不够,还是比较冷,那么根据需要,还是有可能进一步优化的。政府是需要根据实际情况、需要来做调整的。

大湾区放松调控,风向标意义明确

中国房地产报广州:过去一年什么事件令您印象深刻,为什么?

孙不熟:大湾区放松调控事件让我印象最深刻。

很明显,去年一年楼市比较冷,我记得过去很多房企会举办媒体招待会、年会,但现在很少有房企举办了这类活动了,可见他们的业绩压力还是很大的。

去年一年各地政府不断直接或者间接地“救市”,很多地方甚至推出了“一日游”,上午放松,下午看风,之后由于舆论压力比较大又收回来。但在所有的调控城市当中,大湾区的优化调整是比较让人印象深刻的。大湾区作为中国发展质量最高的一个城市群,对比全国其他的城市群,比方说长三角或者京津冀经济带,大湾区进行调整的力度和广泛程度都比较大。长三角和北京基本上没有调整,而大湾区的优化政策却是一个接一个的,最早是珠海,然后是中山、佛山、深圳、广州,基本上这些核心城市都对限购政策进行优化了。可见,大湾区作为风向标的指向意义还是非常明显的,当经济下行的压力比较大时,房地产的价值还是存在的。

上涨有度,下跌可控

中国房地产报广州:如果用一个词来评价2019年会是什么?为什么?

孙不熟:很多人用“难”,但我认为并没有那么难。整个市场,龙头房企的业绩在增长,各大城市成交量也在增长,这个时候说“难”我是不认同的。如果真的很难的话,应该像2008年金融危机一样,很多龙头企业倒闭,房价下跌20%、30%,那才是真正的难。

我觉得是一个“稳”字,整个调控、市场都是一个“稳”字,上涨是有度的,下跌也是可控的,上下浮动基本控制在10%以内。一旦楼市比较冷的时候政府就松,楼市过热的时候政府就收。市场大多数情况下是可控的,因此我认为还是用“稳”字比较合适。

稳中有升,涨量不涨价

中国房地产报广州:对2020年有什么新的期待?公司/机构有什么规划与展望?

孙不熟:房地产成交稳中有升,涨量不涨价。

我们可以把它视为一种期待。我觉得最理想的情况就是成交量会继续回升,但是价格保持平稳,我相信无论是政府还是老百姓都愿意看到这样的情况。

最怕的就是成交量下去了,而价格上去了。成交量上去,但是价格平稳,这个才是一个市场、一个行业长期健康、稳定、可持续发展应有的态势。

我认为2020是一个比较好的买房时机,应该是近5年来最适合入手的一年。只要看到有合适的价格,比较好的,我都会考虑随时入手。(来源:中国房地产报广州 吕涂)

编辑:本站编辑
标签:孙不熟,华南城市研究会资深研究员,对话2020
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