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绿城服务: 绿城之外,独自成“象”

中国房地产网

2021-04-03 12:13

在没有“爸爸”提供支持的情况下,仍能保持充足的增长动力,这可能才是资本投票的原因。

在没有“爸爸”提供支持的情况下,仍能保持充足的增长动力,这可能才是资本投票的原因。

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中房报记者 唐珊珊 北京报道


“新贵、巨头越来越多,但绿城服务依然是最具可看性的。”


在绿城服务发布2020年业绩报告的前一天晚上,一位在杭州本土房企做了近十年物业工作的朋友这样告诉物业中国。


2009年的秋天,一次偶然的机会去杭州出差,住在朋友位于西湖区文二西路的新家—绿城桂花城,算是北方人第一次近距离感受了南方的物业服务。当时给我留下深刻印象的除了小区飘香的桂花,人车分流的管理,还有小区门口的绿城租售。


可以说,自2000年左右起,绿城服务已在杭州这片深耕地,自成一套完整的生态闭环,在当时来说算是较早具有觉醒服务意识的,也正因如此,这家顶着光环的“老牌物业”将如何在群雄环伺中迎战,将是一个很有趣的观察点。


3月26日,绿城服务(2869.HK)发布2020年度业绩报告。报告显示,公司2020年收入为人民币101.05亿元,毛利人民币19.23亿元,增长24.3%;毛利率为19.0%,同比增加了1.0个百分点;经营利润为人民币9.7亿元,增长50.6%;年内利润为人民币7.41亿元,上升56.8%。


对于这一成绩,资本市场给出了积极反馈。自公告发出当日,其股价连续3日上涨,截至3月30日收盘,其股价累计涨幅达36%。盘中高见11.78港元创历史新高价,总市值363亿港元。


3月29日,公司董事会副主席杨掌法放出的5年目标更是将这一涨势推向高潮。


“5年内,绿城服务整体营业收入,保底增长5倍,2021年新拓展的面积也要增长50%以上,就是1.5亿平方米以上。”


对于绿城服务的成绩单,野村给出了“买入”评级,并上调了目标价,理由颇为耐人寻味:在行业竞争激烈下,管理层仍充满信心,更重要是其公司是靠自然增长,而非依赖并购。


可以忽略的“关联度”


绿城服务此次营收仅次于恒大物业,位居第三位,这一成绩的含金量如何,还得从其与绿城服务之间的关联说起。


相比排行榜上前两位巨头与母公司亲密关联,绿城服务与绿城中国之前的关联似乎有些扑朔迷离。


从股权结构来看,绿城中国在绿城服务的持股占比不到5%。企查查资料显示,绿城服务主要的控股股东分为由宋卫平夫妇、寿柏年共同持有的Orchid Garden Investment以及李海荣全资持有的Lilac International Investmen,两家公司分别持有绿城服务31.71%和13.18%的股权,另外,鞠建华和李海荣还共同持有0.87%的股权。


在这个股权架构里,李海荣是一个比较特殊的角色,也有人将其称为“宋卫平的影子掌门”。资料显示,李海荣1998年加入绿城服务集团,是绿城服务“创始人团队”中仅有的几个人之一。1998年8月,在她的提议之下,绿城物业正式从绿城房产集团的下属部门中分拆出来,独立运营。此后,其一直担任董事长职位,负责集团的发展战略规划及整体运营,直至现今。


据物业中国了解,鞠建华的身份是李海荣的配偶,曾是浙江绿升物业服务(绿城服务的全资附属公司)前主席,已于2014年8月离任。


绿城服务上市以后,李海荣手中的股权曾多次被稀释。其曾将0.2%股权转让给绿城服务集团执行总裁吴志华和杨掌法,后又将自己持有的14.88%股权转让给56名高级管理层。


2019年12月29日,李海荣以10.76亿港元(约合人民币9.38亿元)将绿城服务5%股权转让予龙湖集团。2020年6月30日,绿城服务配发新股,龙湖再度增持股份至10%。包括李海荣在内的绿城服务各股东持股比例进一步被稀释。


2020年6月一次媒体见面会上,绿城中国董事会主席张亚东在被问及绿城中国和绿城服务的关系时,曾这样表示:绿城和绿城服务的关系有别于其他大多数房企与其物业公司的关系,绿城与绿城服务的关系相对弱一些,既是合作方也是上下游,更是重要的服务类别。


用张亚东的话来说,绿城的住宅物业仍然由绿城服务负责,基础性物业以外的服务业态归属到绿城的物业平台。


对于未来绿城中国是否能持续输送项目给绿城服务,张亚东彼时的回答是:“绿城服务目前是唯一提供服务的合作方,但未来不一定是。”


据资料显示,来自绿城中国的项目占比一直在逐渐减少,公司在2013、2014、2015年来自独立第三方的管理面积占比分别为73.4%、74.7%、78%,2016年全年绿城中国项目收入占比仅4.7%。据东兴证券研报披露,截至2018年上半年,绿城中国物业面积占整体在管理面积的20%不到,而占储备面积比例低于15%。在绿城服务近两年的财报中,更是直接忽略了绿城中国对公司业务的影响。


这也意味着,不能将绿城服务与背靠强大母公司的头部企业做单一维度的对比,从未来发展来看,更应用独立第三方物企的拓展能力指标来重新衡量绿城服务。


盈利能力一般,资本为何投票


既然绿城中国对绿城服务的业务影响几乎可以忽略,那么资本为何仍给绿城服务投出珍贵的一票。


首先是外拓能力。


财报显示。截至2020年末,绿城服务的在管面积达2.5亿平方米,较2019年末增长17.9%,与营业收入增速一致。报告期末,企业储备面积已高达2.84亿平方米,较2019年末增长21.9%,增速较2019年提升0.5%,按合约面积=储备面积+在管面积算,绿城服务的合约面积为5.35亿平方米,合约在管比为2.13,在目前已披露业绩的物企中,仅次于碧桂园服务的2.17。其中,全年全委拓展项目新增9680万平方米。


从业态结构来看,相对目前巨头企业加速布局多业态领域,绿城服务在业态突破上表现较弱。财报显示,其2019年在管项目中住宅占比高达78.8%,非住宅比例为21.2%;2020年有所改变,住宅占比高达69.5%,非住宅比例为30.5%。


据绿城服务方面表示,其2020年在城市服务取得突破。拓展了多个城市地标项目,如:江南环球港、广州中交汇通中心、珠海横琴广场、丽水银泰城,并签约了国家级科研实验 之江实验室,与绿城中国控股有限公司合作衢州礼贤未来社区,并与成都城投、月星集团等达成战略合作,加速抢跑城市服务赛道。


其次,储备项目也非常充足。财报显示,绿城服务2015、2016、2017、2018年储备面积分别为0.89亿、1.2亿、1.5亿、1.6亿平方米,分别为当期面管理面积的1.07、1.13、1.08、1.07。2020年增至2.84亿平方米,较2019年末增长21.9%,合约在管比为2.13。


在没有“爸爸”提供支持的情况下,仍能保持充足的增长动力,这可能才是资本投票的原因。


但一片向好的数据中,却也难掩饰其盈利的尴尬。


财报显示,绿城服务2020年毛利率为19%,这一数据在行业内并不出色,根据此前已经发布年报企业数据观察,世茂服务、新城悦服务、时代邻里毛利率均保持在30%之上,而行业龙头碧桂园服务毛利率则达到34%。从净资产收益率来看,已连续5年下滑,2016-2020年分别为30.85%、21.31%、22.76%、18.79%、14.84%。


尽管绿城服务管理层将2021年的拓展目标设定为1.5亿平方米,拓展多业态,但未来其可能更多的是要考虑如何拯救偏低的毛利率,毕竟,此前将业务拓展到城市服务的,毛利率都多少受到影响。

编辑:刘亚

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标签:绿城服务
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