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踩盘 | 地铁巨盘云湖花城,“刚需中的战斗机”真相竟是这样!
中房报·专家评楼  2020-01-14 15:29
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门口通地铁、楼下有9年义务教育省一级学府,被称为“刚需中的战斗机”的品实云湖花城到底怎样?

在其“脏乱差”的外部环境包裹下,真的仍有一颗为购房者解决痛点的真心吗?

来看看!

云城花园效果图.jpg

  云城花园效果图

品实云湖花城基本信息

开发商:广州市品实房地产开发,其股东分别为广州珠江实业开发股份有限公司(占股51%),及广州地铁集团有限公司)(占股49%)

规模:占地面积22万平方米,建筑面积78万平方米,总楼栋19栋,总户数近5000户

容积率:2.34

位置:白云区石沙路与湖滨南路交会处,8号线北延段亭岗站旁

产品:70平方米-140平方米三-六房

物业公司:广州珠江物业酒店管理有限公司

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交通

自驾车实测:市中心出发,耗时30分钟起

中房君周末从广州市区东山口出发,经东风中路、京深线、许广高速,到达品实云湖花城营销中心一共耗时38分钟。

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而在非周末的白天时间,需时达44分钟以上

若从珠江新城出发,最快路线是走收费高、限速低的华南快速干线,在周末非高峰时段耗时则须45分钟。

公交车:多为白云区内线路

目前可见离项目最近的的公交车站为窖心工业区站和和朝阳路口站。

前者离项目销售中心(并非即将开卖的一期楼栋)步行距离约500米,后者则距离约1公里。以中房君的悠闲步速,一公里路程耗时15分钟。

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两站停靠的公交车有212、742、831、839、841、476、705、834,车辆行驶路线基本在白云区内,亦有可达广州火车东站,广州北站的线路。

而据项目销售介绍,未来在项目的北面,将建起一座4600平方米的公交总站,该站有独立人行道连接社区,距离最近即将开始的一期楼盘步行距离约700米,就距离而言并不算非常友善。

更遗憾的是,目前尚不知该公交总站中将发出哪些线路,途经哪些重要区域。

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地铁:预计年内开通

8号线北延段亭岗站,很可能是云湖花城的最大卖点之一。

毕竟,8号线可以接驳的地铁线路包括了现在已经通车的1、2,3、4、5、6、7号线和广佛线,以及规划在建的10、11、12、13、19、20等6条线。

销售介绍称该地铁站离项目距离为400米,但现场实探结合卫星地图显示,地铁站距离即将开售的一期三座楼栋恐怕距离不止于此。

400米只怕仅仅是地铁口到现时楼盘销售中心的距离而已。

而且,在广州的酷暑天气中,从所住楼栋步行前往地铁站未必是一件令人愉快的通勤经历。

关于亭岗站何时开通,销售透露了内部消息:“一开始我们是说今年6月份,后来地铁公司让我们改口说今年年内,应该不会更迟了。”

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环境

外部环境:“脏乱差”三字可描述完毕

目前项目的外部环境目测可见,基本上用“脏乱差”三字可以描述完毕。

这里叫做“窖心工业区”,附近还有石井工业区、珠岗路第一工业区等等,工厂众多。目前这样的状况实在是意料之中了。

销售人员称这些工业区、物流仓库签约搬迁率达到50%。

那么,剩余的50%什么时候能搬走,生态环境何时能改善,实现项目宣传当中所宣称的“一呼一吸间,绿氧润心”,则有点难以预测。

项目东侧远眺的白云湖公园,与项目销售中心的直线距离大约是1公里多,但是如果要从在售楼栋走到公园最近的门,路程已经超过3公里。

而这是目前项目周边唯一可见的绿色生态环境了。

内部环境:尚有待建设

至于项目的内部环境,项目的容积率为2.34,属于较宽松舒适的范围。

云湖花城所有楼栋都建造在一个巨大的平台上,平台上就是花园,楼栋则穿插在花园中。

云湖花城所有楼栋都建造在一个巨大的平台上.jpg

平台上是花园,负一层是商业医疗等生活配套,负二层是地铁车辆段。

开发商的宣传中表示要打造60000平方米的园林5重奏、5000米的智能测控马拉松跑道。

如果真的能够按计划执行,项目的小区环境肯定会成为未来楼盘升值的重要因素之一。但是,要小心的是,没有写进合同的一切承诺都不能太当真。

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配套

停车位:配比比较充足

平台的负一层配有派出所、社区医院和农贸市场、停车场等。

停车位总数为5569个,项目总户数为4744户,相当充分。

在考虑到其中必定要划分部分给医院、市场等公共服务及商业中心后,余下可供住宅业主支配的车位数量不太可能达到1:1。

但就该项目的刚需特性而言,预估也够用。

平台的负二层,则是地铁公司的列车停靠场(即地铁车辆段,云湖花园正是在广州地铁集团广州在建23个车辆段之一上建成的)及部分停车位所在。

有人可能会担心住在车辆段上方会不会吵或者震。其实,车辆段内是限速的,但承担修理,清洁任务的库房噪音比较大,另外早上列车出库会鸣号。

不同的人对噪音的接受程度不同,倒很难一概而论了。

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  车辆段

医疗:小区内配有社区医院

距离项目最近的综合医院是东方医院和白云区石井人民医院、广安医院。项目内所配置的,据项目销售介绍,则是位于平台负一层的社区医院。

教育:有望打造白云区教育标杆

该项目的另一个大亮点,就是小区范围内将设幼儿园、小学和初中,其中小学和初中引进的是省一级公立学府分校,9个年级一共开设36个班。

购房并且将户口迁至此处的业主子女优先入学。

虽然目前关于引进的省一级学府是哪家并没有确定说法,但这几年白云区政府一直在力推“教育提升三年行动计划(2018-2020年)”,而项目中有16212平方米的面积用于建设学校,确实是有打造白云区教育标杆的底气了。

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云湖花城配套学校效果图

商业:至少有农贸市场

开发商在宣传册中表示,要在项目的负一层打造“一站式都荟大城的商业街”,并成为“人们理想的拍照打卡圣地”,理想是很丰满的,然而即使是项目销售也只敢说,负一层的商业配套中有农贸市场而已。

问及现在确定了找什么公司来做招商了么?销售回答说还没有。了解商业运营的都知道招商团队的重要性,不是随便什么团队都能打造出万象城的。

无论如何,有充分的居民、空间体量的情况下,配齐能解决生活必需的商业配套应该不是难事。再退一万步,附近有那么多物流仓库,再不济咱上网买还不行么。

产品

项目规划有70平方米、80平方米、84平方米、90平方米、120平方米、140平方米等多个涵盖刚需、改善需要的户型。

户型设计本身并没有明显缺陷,且70-80平方米的户型赠送面积可达到12%,其他户型的赠送面积部分也至少可达7%。

在购买同样大小面积的情况下,该项目的房子无疑比不少竞品的居住感更宽敞。

*A1户型70平方米2+1房

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该户型在备售楼栋中,均为北向单位。

*A2户型80平方米2+1房

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该户型在备售楼栋中,均为朝东,可远看白云湖,但楼下有市政路,靠近车务段,在意噪音的买家慎选。

*B户型84平方米3+1房

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该户型在备售楼栋中,主要朝向为朝北,部分房间朝西。但该户型在入户门旁边隔出一个“多功能房”,面积全部赠送。

虽然你可能觉得这个房间很鸡肋(给不存在的保姆住么?还是自己跑到这个守着门口,所有人进进出出的地方工作?),但也不由得心动了。

*C1户型90平方米3+1房

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主要朝向为北向,部分房间可以接收到东方照来的光线,以及市政路和车务段带来的噪音影响。

同样鸡肋的入户门旁“多功能房”,同样的面积完全赠送。

*C2户型90平方米3+1房

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南向户型,南望小区花园、水池。

C2户型是一期项目中占有套数最多的户型,再次诠释是云湖花城是一个刚需大盘的事实。预计该户型的平方单价也将是最高的。

*D户型120平方米4+1房

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客厅主阳台、主卧及其中一个房间朝向西南,其余房间朝东北。

而其中一栋的D户型西向面朝许广高速经过,噪音影响很难说。

*E户型130平方米4+1房

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主要朝向东北,部分方面朝西南,户型通透。

有两个主套,厨房宽敞,且受噪音干扰较小。

*F户型140平方米5+1房

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客厅朝向为南向,整个户型完全南北通透,望花园,较安静。

两个主套,其中带步入式衣帽间的主套同样朝南,该户型可谓集中最大优势于一身,考虑到面积较大,预计单价仅次于C2户型。

另外,该户型有奇葩的双入户门(都通往前厅),虽然不知道是为什么,但似乎也没什么不好。只是……防盗门爱好者们要多花一扇防盗门的钱。

价格

云湖花城一期预计3月开盘,目前尚未正式定价,去年年底曾放风价格参考周边42000-48000元/平方米,但最近放风价格变城35000元/平方米。

对比隔壁羽绒厂地块,建发央玺是以楼面价29952元/平方米拿下的,珠江实业与广州地铁集团联合成立的“品实”,则仅仅以16440元/平方米的价格就拿下了这宗车辆段地块。用项目销售人员的原话说:“就算买3万5都有赚啦。”

因此,云湖花城的定价值得关注。毕竟,白云区的地铁二手盘都卖到了3万5以上了呢。

总结

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  云湖花城效果图

说到底,还是个刚需大盘,无论是初次置业的“丈母娘刚需”,还是二胎时代三代同堂的改善刚需,都是刚需。

云湖花城的周边环境在短短几年内无疑很难获得彻底的扭转,如果是想从自然环境、居住心态开始就做出改善,获得高品质居住环境,不建议购买此处。

至于销售顾问描述的周边规划“白云湖数字经济发展区”,例如腾讯、网易、华为进驻白云数字科技城,黄金国等等,不要忽略其从规划到真正实现利好的兑现周期。不要指望产业升级能够迅,速,带来物业升值!

但无论如何,能保证地铁交通,还配建学校,云湖花园的确直接解决买房2大大难题。如果价格真的能做到现时吹风价那么低,刚需的朋友们,尤其是在白云、越秀、花都区域工作的自住型买家,不妨考虑。(来源:中国房地产报广州 肖恩)

| | 编辑:本站编辑| 2020-01-14 15:29

标签:云湖花城
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