当前位置: 首页 > 专家评楼 > 正文
踩盘 | 中泰天境花园,“双地铁生活”听起来很美……
专家评楼  2020-01-22 10:49
A+

一个30分钟到天河的双地铁楼盘,售价仅2.1万元/平方米,甚至还有下浮空间,听起来很美?但是,市场是有其自身规律的,当一个商品价格特别特别低时,反而更需要去认真审视其价值。

当然,不同的人的需求不同,也许对于其他人来说不太理想的种种条件,对于特定人群来说完全不构成障碍,又或者仅仅是一个可以克服的小问题而已。

所以,必须以客观的态度,来对中泰天境花园这个项目来做出判断,它会不会是你的那一杯茶?

项目实拍.jpg

  项目实拍

中泰天境花园基本信息

开发商:广州市天境房地产开发有限公司

规模:占地面积:96092平方米建筑面积:304461平方米,总楼栋18栋,总户数2000户

容积率:3.16

位置:广汕公路与九龙大道交会处

产品:72平方米-130平方米,二-四房住宅,未来将有公寓发售

物业公司:中泰物业

项目平面效果图.jpg

项目平面效果图

交通

自驾车实测:市中心出发,须时40分钟以上

中房君周六下午4:30从广州天河区体育东路百富广场出发,经燕岭路、广汕二路、广汕公路,到达中泰天境营销中心一共耗时1小时10分钟,此路线无高速收费。

如果不在意高速过路费,可选择走广河高速,耗时可缩短至46分钟。

自驾车.jpg

公交车:线路少,均为黄埔区内线路

目前可见离项目最近的的公交车站为兴龙大道站和和九龙大道南站,两站距离项目中心位置分别距离为736米和650米,步行时间约10分钟。

兴龙大道站的停靠线路有356路和458路车,365路从萝岗中心总站往返九龙镇政府总站,而458路总从迳头九社总站出发,终点站为镇龙新总站。两条线路均为黄埔区内线路。

九龙大道南站目前停靠的公交线路则仅有365路。

地铁:步行距离约2公里

距离项目最近的地铁站为镇龙站和镇龙西站。

距离项目最近的地铁站为镇龙站和镇龙西站.jpg

其中镇龙站是21号线及14号线知识城支线的交会站,更接驳穗莞深城际轻轨。该站距离项目中心位置步行距离约2公里,步行时间约半小时到40分钟。乘坐21号线快车从该站到天河公园站约需时半小时。

楼巴.jpg

镇龙西站与项目中心位置步行距离同样约为2公里,该站无快车停靠,出行时间稍长。

楼盘方面目前并无提供地铁接驳车的计划,步行途中要走过振兴公路、九龙大道、广汕公路这三条有大量货柜车通行的公路,步行舒适感较低。

百度实况显示前往地铁站的步行路面状况.jpg

百度实况显示前往地铁站的步行路面状况。

环境

外部环境:噪音及空气质量不容乐观

除了被城中村、工业区和广汕公路、九龙大道、九岭路等几条货车常走公路包围着以外,中泰天境小区中的一期、二期、三期项目也被两条双车道的市政路切割开了,噪音及空气质量不容乐观。

中泰天境三期项目及幼儿园等配套被两条规划市政路切分开了.jpg

  中泰天境三期项目及幼儿园等配套被两条规划市政路切分开了。

尽管销售人员称周边林立的工厂将陆续搬走,但在踩盘过程中中房君亲见货车从不同的厂区开出,显然工厂仍在开工,并且永和开发区开出来的大量货运车都会经此上高速。

  工厂林立

有货运车正从厂区开出.jpg

有货运车正从厂区开出

尽管开放商的宣传中提及项目与两大森林公园“为邻”,一为金坑森林公园,一为油麻山森林公园。但实际上,项目距离前者11公里,步行需2小时以上,距离后者6公里,步行时间约1.5小时。两个森林公园的绿化效应实在难以辐射至此。

内部环境:属于刚需典型

中泰天境项目容积率为3.16,这个数值如放在高密度的广州市区,是可以接受的,但放在萝岗则偏高。

小区内部绿化中规中矩,绝非开发商宣传目录中的“精致园林、绝美湖水景观”,而属于刚需典型。

小区内实景.jpg

  小区内实景

小区外的“绝美湖景”?.jpg

  小区外的“绝美湖景”?

配套

停车位:相当充裕

项目住宅部分有1968个停车位,商业部分有218个停车位,就总户数2000户的刚需小区而言,停车位相当充裕。据项目销售透露,停车位售价10万元/个。

医疗:3公里外有区属公立医院

项目3公里外,有萝岗区红十字会医院,为区属公立医院。

教育:对口中小学较一般

小区内配套有镇龙幼儿园。

对口的小学是九龙二小九楼分校,属于村小,教学规模不大,高年级都要在本部上课。小学门口有公交车站,从离小学最近的兴龙大道站乘坐456线路到学校有两站地,倒不如步行上学,路程长度为1公里,只是途经双向6车道的柯岭路,如果家长想用电动车送小朋友上学需要注意安全。

对口小学九龙二小九楼分校.jpg

对口小学九龙二小九楼分校

而对口的镇龙中学在教育资源相对发展较迟的黄埔区并不算表现突出的学校。

商业:可满足基础生活需求

小区背后有一条商业街,银行、餐饮、肉菜市场、超市都有,可满足基础生活需求。

商业属于村级配置

据销售介绍小区底商铺位已全部卖出,但从项目规模而论,引流有一定困难,商业发展前景不乐观。

产品

项目规划有70平方米、80平方米、84平方米、90平方米、120平方米、130平方米等多种户型。目前仍在售的有90平方米、122平方米和130平方米的户型。

值得一提的是项目户型做到户户向南,也是一个重要的卖点了。

C户型90平方米三房两厅一卫

C户型 90平方米 三房两厅一卫.jpg

该户型的三个卧室朝向分别为南向和东向,是不错的,但在布局上比较大的问题是动静不分。

厨房、卫生间、客厅属于动区,而卧室属于静区,该户型中的每个卧室的门都开向动区,在现代户型设计上已经很少见了。

另外,从厨房到餐厅上菜距离略长,还需经过卫生间,并非所有人都乐意接受的设计。

E户型122平方米四房两厅两卫

E户型122平方米四房两厅两卫.jpg

该户型的设计亮点在于其双阳台设计,能做到南北通透,而动区和静区的布局也比较正常,厨房和餐厅的关系合理,居住感会比C户型好很多。

G户型130平方米四房两厅两卫

该户型同样能做到南北通透,但从设计上而言却显得有点勉强。

厨房与餐厅的距离远,上菜要经过入户门、一个卧室门和卫生间门,在户型研究设计已经过多年发展后的今天,实属匪夷所思。

作为开发商宣传卖点的“超大宽景阳台”,其实槽点满满。为了让阳台“超大”,设计师牺牲了独立的工作阳台,并将卫生间窗口这样一个对隐私性要求极高的部分,直接暴露在与客厅相连的观景阳台上。这种设计要么导致观景的人不得不看到不愿意看的景观——挂着花花绿绿衣物的晾衣架和卫生间内“风景”,要么导致卫生间的窗口必须长期关闭,不能通风,还影响采光。

入户门旁的卧室亦相当鸡肋,纯粹是为了多一个卧室而留设,门口人来人往,令居住者感觉憋屈。如将此房间改为工作间使用的话,会合理一些,但是那将意味着130平方米的户型里,实际只能有三个卧室,很可能与部分购买者希望获得满足的大家庭居住需求不太一致。

价格

目前在售的中泰天境花园单位均价在2.1万元左右,90平方米单位、122平方米单位及130平方米单位的较好楼层报价分别为193万元、225万元和289万元。从销售口中中房君还获悉,部分特殊来源的单位价格还有下浮空间。此外,销售也坦言二手市场上也有一定数量的房源,价格比一手要低。

对比周边楼盘,时代倾城(中新)均价18500元/平方米,招商·雍景湾均价25000元/平方米,广州龙湖·双珑原著均价23000元/平方米,万科幸福誉均价22000元/平方米……中泰天境的价格在其中属较低行列,无疑有其特定受众人群。

无论如何,还是建议购买者最好衡量清楚自己对居住面积大小的需求是否远大于交通、环境与配套的需求,并对比一下知识城其他楼盘甚至是市区的一些“老破小”,才是理性的购房行为。

总结

无论从时间还是经济角度看,自驾车显然不是一个到广州市区通勤的刚需房购买者的合理选择,而公交线路不发达,地铁口距离较远,步行过程舒适度低,都是市区通勤的极大障碍。仅仅从通勤便利度而言,该项目比较适合在周边产业内上班的人士。

教育配套是该项目的一大硬伤,除非是丁克家庭或打定主意让小孩读私立学校,否则对口学校恐怕难以满足望子成龙的家长们的愿望了。

户型设计方面尽可能地满足了居住功能,在使用功能上则作出了牺牲,甚至显得有点随意。

工厂林立,旧村改造未见进展,周边环境的改善同样需要做好长时间等待的心理准备。

如果出于投资目的,中泰天境恐怕更不是一个有很多利好面的选择。

总结一句话:环境可以慢慢适应,可以慢慢等待,但上班路上的远距离,教育的选择性挫败,长期内很难走出来,须谨慎选择。(来源:中国房地产报广州 肖恩)

| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2020-01-22 10:49

展开全文
相关文章
更多>

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP