当前位置: 首页 > 专家评楼 > 正文
踩盘 | 极端硬伤+极致优势!就是广州城央这座新豪宅
东山新河浦的这排红墙小洋房,让人又爱又恨!
专家评楼  2020-03-19 18:02
A+
东山新河浦的这排红墙小洋房,让人又爱又恨!

坐拥一线城市顶级资源配套,位于寸土寸金老东山板块,实地·广州紫薇公馆不日内便将开盘了。

这样的位置和配套还有什么好挑剔的,就看买家买不买得起而已。真的是这样么?

中房君日前实地踩盘,感受却甚纠结:该项目的硬伤与优势同样巨大,有实力的意向买家务必慎重考虑。如果通盘考虑后,最终选择成交,那么相信未来也不会失望。

图片1.png

基本信息

项目名称:实地·广州紫薇公馆

开发商:广州丰实房地产开发有限公司

项目用地:6885.2平方米

总户数:70户(9座叠墅,61户小高层)

位置:老东山板块,紧邻珠江新城商圈及北京路商圈

物业公司:实地物业


交通:30分钟内通达全城

紫薇公馆项目位于城央核心区老东山板块,驾车基本可在30分钟内通达广州城内包括珠江新城、北京路、天河北、琶洲等新老重要商圈。

600米范围可达1、6号线东山口地铁站,门前80米便有东山龟岗公交总站,东山署前路公交总站在400米外,距离东山公交总站约750米。

图片2.png

环境:有恒温泳池的……“握手楼”

外部环境:历史建筑环绕的文艺打卡地

老东山可能是广州最有文艺气息的板块之一,这里有春园、逵园、简园、明园、隅园五大侨园,400栋历史建筑环伺,是广州现存最大规模的中西合璧低层院落式传统民居群。

项目紧邻东山湖公园(步行距离2分钟)和有羊城八景之称的东山少爷公园(步行距离5分钟)。

别处罕见的百年大树,不过是老东山街巷中的寻常原生风物而已。

相比周边新老商区的植被情况,东山板块可算是城中心的一颗绿色明珠。

图片3.png

内部环境:“握手楼”或触动敏感神经

项目内部除了即将发售的一栋拥有61户单位的小高层外,剩余地块只分布下9座叠墅及一个会所接待中心。容积率3.26,绿化率12%。

小高层的楼顶,未来将报建花园。

地下车库的负二层,还设有恒温泳池及健身中心。

说到这里,貌似应该感觉紫薇公馆的内部环境应该非常优越?

事实上,该项目其实有无法忽视的硬伤——目前吹风价最低10万到14万一平方米的这栋豪宅洋房,竟然是座“握手楼”!

就在洋房楼栋数米外,赫然是一座老机关单位宿舍楼,两边楼里的人从窗口伸出手,怕真能交流一下感情。

这种硬伤在疫情尚未完全过去的今天,无疑更加令人警惕。空气流通不畅,很可能纵容病菌交叉传播,香港淘大花园的狭长u型天井通风不畅,导致病毒沿天井一路上升并肆虐全楼,就是典型案例。

图片4.png

紫薇公馆项目现场

配套:简言之是顶级+顶级+顶级

教育:对口学校为培正小学/培正中学

该项目的最强配套毫无疑问是其教育配套。

周边有公办省一级幼儿园2所:烟墩路幼儿园(550米)和东方红幼儿园(700米),而新河浦私立幼儿园则在350米外。

项目距离培正小学仅200米,所在板块2019年对口学校为培正小学/培正中学。这两所学校均创建于清光绪年间(1889年),在广州的历史地位、考学成绩还有“圈层价值”都是城中排得上号的。

图片5.png

该项目片区里还有七中和署前路小学。前者和培正中学一样同样是百年老校(1888年创建)、国家级示范性普通高中、省一级学校;后者呢,也是有60多年历史的老牌优质小学。

此外,项目2公里范围内有越秀区少年宫、越秀区文化宫、以及东山体育场等众多市政配套,直径3公里内有广东省、南越王宫博物馆、广府本草博物馆、光东华侨博物馆、岭南报业博物馆等众多博物馆,是全广州博物馆最多的版块。学养基础上佳。

图片6.png

商业:街区肉菜市场大型购物中心兼备

老东山板块的商业配套之全面、立体、完善,可能是广州市内其他板块都无法相提并论的。

充满寻常生活烟火气息的龟岗市场就在40米外,非常方便,只不过可能对于住户来说有点嘈。

穿过小巷就能抵达沿路各种小吃、餐饮、零售业态的东山大街和龟岗大马路。

如果要逛大型购物中心,近处有东山百货,3公里范围内即达珠江新城,花城汇、K11等现代综合商业体。

图片7.png

医疗:3公里内坐拥6所三甲医院

3公里内6所三甲医院。其中距离项目1公里可达中山一院、广药一院。1.8公里有中山大学附属口腔医院。3公里范围内还有中山大学附属肿瘤医院、广东省第二中医院、广州市胸科医院等众多优质医院。

图片8.png

停车:车位配比达到1:1.5

据项目销售人员介绍,洋房小高层配有92个地下停车位,别墅自带停车位无需占用地下车库,也就是说,61户洋房的车位配比达到1:1.5了。

在停车位极端匮乏的老东山板块,能够解决停车问题,确实是莫大的优点。但细想仍有令人疑虑的细节——能拿出700万以上房款买一套小户型的人家,家里会只有一辆车么?车位恐怕依然是紧张的。

图片9.png

户型:客厅竟然零采光零通风

项目规划有1栋洋房、9栋别墅及部分商业配套建筑,按照项目销售人员所说,别墅价格过亿,买家很可能都是特殊人群。因此,本文着重介绍其主力户型,即一梯两户,面积在60平方米两房-119平方米四房之间的小高层洋房户型。

紫薇公馆的洋房户型有一个很重要的特点,就是几乎户户向西开窗。显然,在楼栋所伫立的狭长地块上,要切分出都能卖掉的8个户型来,显然也只能用这种方法了。

这种切分方式,导致每个户型都或多或少有采光的问题,甚至有的空间里一个窗都没有。

而东边窗子由于前面提到的“握手楼”的缘故,窗子也难以常开实现通风。

图片10.png

但是,必须说的是,在地块条件如此极端、且寸土寸金的情况下,紫薇公馆的户型设计已经考虑到了从开发商销售到用户实际使用可能面临的大多数要解决的问题。

另外,紫薇公馆的销售人员告知中房君,项目交房可以有多种方案,精装修或毛坯交房都可以,甚至还可以按照客户的要求来做不同的装修,也包括把两套合成一套(房产证出两本,须考虑购买名额)。

所以,如果用家有心要改造,有机会改出比现有的隔断方式更适合自己使用的户型。

1号户型 两厅四房双卫 119平方米

图片11.png

该单元户型是整个楼栋里,唯一拥有南向采光的户型,开发商无疑是要实现优势单位的最大化转换,因此面积最大的户型也是这个。

※采光通风:119平方米建筑面积两厅四房双卫,而且每个空间都有有窗可以实现一定的通风和采光,虽则东面房间的窗子在与对面机关宿舍楼距那么近的情况下,采光几乎是不必期待的。

※交通流线:1号户型作为最优势户型,还有一个交通流线方面难以忽视的缺点,就是动静不分,静区(卧室、工作室等)的门全部向动区客厅和饭厅敞开,这就略有点尴尬了。

※空间尺度:尤其是我们从空间尺度方面来考虑的话,在玄关入口如此宽敞,甚至可称为浪费的前提下,回头审视卧室的开门方向竟因要实现更大的空间利用率而受制于紧凑的空间,难免令人惋惜。

2号户型 两厅三房一卫 70平方米

图片12.png

2号户型可能是项目所有户型里最合理的。

※采光通风:客厅和两个卧室都有阳台,基本解决了采光问题。唯一的暗房是卫生间,观感上而言,影响略小。

※空间利用率:一方面,外置的洗漱台,使得客厅和两个卧室、卫生间的连通走廊得以实现,解决了动静区分的问题;另一方面,外置的洗漱台和储物空间也提高了走廊的空间利用率。

※交通流线:卫生间放置的区域一方面有利于卧室内的人夜间的如厕需求,也避免了在大门口处设卫生间的尴尬情况。

3号户型 两厅三房一卫 72平方米

图片13.png

※采光通风:客厅没有窗,是彻底的暗厅。

※交通流线:静区每个门都正对动区,动静不分。餐厅与厨房的上菜距离略远。

※空间尺度:玄关很宽敞,可能对有很多鞋子的人家会比较适合。此处可以考虑增加储物空间以提高空间利用率。

4号户型 两厅两房一卫 63平方米

图片14.png

※采光通风:餐厅、客厅、卫生间全都没有窗。也就是说,这个户型有一半的面积是不见天日的。很可能会是开盘后单价最便宜的户型。

※交通流线:动静不分。另外,唯一的阳台在小卧室外,作为一个高价学区房里的家长,如果不想总是出入孩子的房间打扰他学习,或令其没有隐私感,洗衣机要具备干衣功能。

5号户型及6号户型 两厅三房一卫 75平方米及79平方米

图片15.png

图片16.png

※采风通风:餐厅、客厅没有窗。

※交通流线:动静不分。

※空间尺度:这两个户型的客厅都是完全的暗厅,但是却占据了一个接近正方形的大空间,而正方形的客厅+饭厅结构,实际上并不好用,例如我们可以看到餐厅处便有大量面积被浪费掉了,完全可以将更多面积分摊给拥有采光条件的房间。

7号户型 两厅两房一卫 67平方米

图片17.png

※采光通风:客厅、餐厅是暗厅,但除此之外,其余的每个房间都有不错的采光。

※交通流线:主卧远离动区,但是次卧依然可能受客厅的影响,以及进出收晾衣服的影响。但如将次卧位置与厨房和卫生间对调,同样也有交通流线不畅、卫生间门向饭厅打开等尴尬问题。在小面积户型里,也只能做出取舍了。

※空间利用率:走廊洗衣间的设置虽说不太寻常,但也确实解决了实际问题。

8号户型 两厅两房一卫

图片18.png

※采光通风:这个户型是所有户型当中最小的,但好在仅仅卫生间有暗房的问题。

不过,如果住过朝北的房间的话,肯定都知道北向房间冬冷夏热的特性……也是好在,现代社会有空调。

※交通流线:除了难以兼顾到的动静分区问题外,卫生间正对餐厅实属尴尬。

※空间利用率:在最小的户型里,却有最大的餐厅空间,相当奢侈了,另外也多少令人困惑为何不考虑将现有户型里的卫生间与厨房位置对调,厨房可以更大,也避免了厕所直冲餐厅的问题。是否基于建筑结构上的原因,得出这样的方案,目前不得而知。

价格:总价700万元起

目前项目尚未正式开售。但吹风价是最小面积单位单价为10万-14万元/平方米,按此推算,最小面积的户型可能是700万元以上,而最大面积的,则极有机会攀升到1500万元了。

另外,据项目销售介绍,欲获得项目的认购资格,须在银行账户内存有100万元,并冻结起来。如果交易未能达成,则结束冻结。

产权年限:仅仅剩下49年

由于项目地块是上个世纪90年代拿下的,中间经过转手,几年前才由实地集团收购接手开发,因此目前产权年限只剩余49年。

图片19.png

总结

东山新河浦的这排红墙小洋房,优点与缺点同样巨大。

一线城市里的核心区位、顶级资源配套,甚至还有项目销售在向中房君介绍楼盘时不停地强调的小区乃至整个东山板块住户的“圈层”优势,这些条件加起来,相比城内其他豪宅盘,卖出10万+的单价并不算过分。

但是,我们也不能忽视尴尬户型、“握手楼”和产权年限的影响。

握手楼的缺点,前文已经提到,在卫生防疫及采光通风方面影响较大。

产权年限呢,肯定是对房子的金融属性有所影响的。

买下这样的学区房、“圈层”房,自然是决定长期居住在这里的,但是小户型、不良采光、自然通风不足带来的居住逼仄感,是不是“上流买家”们愿意带着小朋友长期承受的呢?其资源配套又是不是无可替代呢?

中房君了解到,在广州读私立国际学校,一个学年的学费大约在20万元上下,按照6年小学,3年初中计算为180万元。如果有700万的购房预算,而选择读私立学校,剩余的520万元无疑可以在其他地区选择居住感受更好的房子。况且,相信紫薇公馆的多数意向买家,早已有非常舒适的居住条件了,520万元完全可以做其他类型的投资,包括前面提到的180万私立学校学费,也可以分9年给,在现金为王的今日,700万元的投资无疑是有必要慎重考虑的。

当然,紫薇公馆肯定有其对应的群体,例如目前手中有一套房,舒适度及资源配套都一般,但总体价值不低,换购紫薇公馆需要额外支出的金额不多,在可以承受范围内,如果这类型买家不介意居住感受方面的一定缺失,同时希望下一代能进入最好的学校,以及冀望邻里之间的交往也可能可以为其事业加分……那么,紫薇公馆绝对值得关注。(来源:中国房地产报广州 肖恩)

| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2020-03-19 18:02

展开全文
登录之后才能发表评论

热门评论(0)

相关文章
更多>

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP